Khởi nghiệp kinh doanh cafe là giấc mơ của rất nhiều người. Thế nhưng, đằng sau vẻ hào nhoáng của những quán cafe đông khách là cả một bài toán tài chính khốc liệt mà yếu tố mặt bằng đóng vai trò quyết định. Có một câu nói cửa miệng trong ngành này: Chọn sai mặt bằng, coi như bạn đã cầm chắc 80% thất bại.

Thực tế, rất nhiều chủ quán vì quá nôn nóng hoặc thiếu kinh nghiệm đã sập bẫy những mặt bằng nhìn có vẻ đẹp nhưng lại chứa đựng những rủi ro chết người. Tại Kendesign, chúng tôi đã chứng kiến không ít khách hàng phải bỏ cuộc giữa chừng chỉ vì vướng vào những rắc rối không đáng có từ phía chủ nhà hoặc hạ tầng mặt bằng. Bài viết này sẽ vạch trần những cạm bẫy phổ biến nhất để bạn có thể phòng tránh và bảo vệ số vốn quý giá của mình.

1. Cạm bẫy từ lòng tham và sự khó tính của chủ nhà

Chủ nhà là người đồng hành cùng bạn trong suốt thời hạn thuê, nhưng đôi khi họ lại chính là rào cản lớn nhất khiến quán không thể vận hành yên ổn.

1.1. Bẫy lấy lại mặt bằng khi thấy quán đông khách

Đây là câu chuyện đau lòng nhất mà nhiều chủ quán gặp phải. Sau khi bạn bỏ hàng trăm triệu để sửa sang từ một cái nhà cũ nát thành một quán cafe lung linh, khách bắt đầu đổ về đông nườm nượp. Lúc này, chủ nhà nảy sinh ý định lấy lại mặt bằng để tự kinh doanh hoặc cho người khác thuê với giá cao gấp đôi. Họ sẽ tìm mọi cách gây khó dễ, soi mói từng lỗi nhỏ hoặc vi phạm hợp đồng để đuổi bạn đi.

Cách phòng tránh: Bạn phải có điều khoản đền bù cực kỳ chặt chẽ trong hợp đồng. Nếu chủ nhà lấy lại nhà trước hạn, họ phải đền bù số tiền gấp 2 hoặc 3 lần tiền cọc, cộng với toàn bộ chi phí đầu tư trang thiết bị có hóa đơn.

1.2. Chủ nhà can thiệp quá sâu vào việc sửa chữa

Nhiều chủ nhà rất khó tính, họ không cho bạn đập một mảng tường, không cho thay đổi màu sơn hoặc không cho khoan đục. Điều này làm bó hẹp hoàn toàn ý tưởng thiết kế và khiến quán của bạn trở nên chắp vá, không đồng bộ. Nếu không làm rõ quyền sửa chữa ngay từ đầu, bạn sẽ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi đã lỡ đặt cọc.

2. Cạm bẫy về hạ tầng kỹ thuật bị che giấu

Khi đi xem mặt bằng, bạn thường chỉ nhìn thấy lớp sơn bóng bẩy bên ngoài mà không biết rằng hệ thống mạch máu bên trong đã mục nát.

2.1. Hệ thống điện nước quá tải

Một quán cafe cần rất nhiều điện cho máy pha, máy xay, điều hòa và hệ thống ánh sáng. Nhiều mặt bằng cũ có hệ thống điện rất yếu, thường xuyên nhảy át khi hoạt động hết công suất. Việc nâng cấp điện từ 1 pha lên 3 pha không hề đơn giản và tốn rất nhiều chi phí lẫn thời gian xin phép. Tương tự, nếu đường thoát nước bị tắc hoặc không đủ công suất, quán sẽ luôn trong tình trạng ẩm thấp và có mùi hôi khó chịu.

2.2. Chi phí ẩn từ việc sửa chữa kết cấu

Có những mặt bằng nhìn có vẻ ổn nhưng khi bắt tay vào làm mới thấy tường bị thấm, mái bị dột hoặc sàn nhà bị sụt lún. Những chi phí phát sinh này có thể lên tới hàng chục, hàng trăm triệu đồng, nằm ngoài dự toán ban đầu và làm thâm hụt vốn lưu động của quán.

Lời khuyên từ Kendesign: Hãy đi cùng một đơn vị chuyên thiết kế và thi công để họ kiểm tra giúp bạn các lỗi kỹ thuật này ngay từ lúc đi xem nhà.

3. Cạm bẫy về chỗ để xe và vỉa hè

Ở Việt Nam, khách hàng có thói quen đi xe máy và muốn đỗ xe ngay trước cửa quán để vừa uống cafe vừa trông xe. Đây là yếu tố sống còn nhưng lại dễ bị bỏ qua nhất.

3.1. Vỉa hè không được phép sử dụng

Chủ nhà có thể hứa với bạn là vỉa hè này để xe thoải mái. Nhưng thực tế vỉa hè thuộc quản lý của đô thị. Nếu bạn thuê phải mặt bằng ở những tuyến phố cấm để xe hoặc thường xuyên bị ra quân xử lý trật tự, khách sẽ không dám vào quán vì sợ bị phạt hoặc mất xe.

3.2. Không có chỗ để xe cho khách ngồi lâu

Quán cafe thường có nhóm khách ngồi làm việc từ 2 đến 3 tiếng. Nếu mặt bằng chỉ có chỗ để được 5 đến 7 chiếc xe, trong khi diện tích quán có thể ngồi được 30 người, bạn sẽ mất đi một lượng khách cực lớn chỉ vì họ không tìm được chỗ đỗ xe.

4. Cạm bẫy pháp lý và quy hoạch treo

Đây là loại bẫy có thể khiến bạn mất trắng toàn bộ vốn đầu tư mà không có cách nào cứu vãn.

4.1. Thuê nhà không chính chủ hoặc đang tranh chấp

Rất nhiều trường hợp người đứng ra cho bạn thuê chỉ là con cháu trong nhà hoặc người thuê lại nhưng không được phép cho thuê tiếp. Khi có tranh chấp xảy ra giữa các thành viên trong gia đình chủ nhà, bạn sẽ là người chịu thiệt thòi nhất vì hợp đồng thuê không có giá trị pháp lý.

4.2. Mặt bằng nằm trong diện quy hoạch giải tỏa

Nhiều mặt bằng có giá thuê rẻ bất ngờ vì chủ nhà biết rõ khu vực đó sắp mở đường hoặc bị thu hồi đất. Nếu không kiểm tra thông tin quy hoạch tại phường hoặc quận, bạn sẽ rơi vào cảnh vừa khai trương được vài tháng đã phải tháo dỡ quán để trả lại mặt bằng cho nhà nước.

5. Cạm bẫy về láng giềng và môi trường xung quanh

Quán cafe là nơi kinh doanh dịch vụ, sự ủng hộ của hàng xóm xung quanh là điều cực kỳ quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ.

5.1. Hàng xóm khó tính thường xuyên khiếu kiện

Có những mặt bằng nằm cạnh nhà của những người lớn tuổi hoặc những người cực kỳ nhạy cảm với tiếng ồn và mùi hương. Họ có thể liên tục khiếu nại về việc khách để xe lấn chiếm, tiếng nhạc to hoặc mùi cafe, mùi thức ăn. Việc bị công an phường hỏi thăm thường xuyên sẽ khiến việc kinh doanh của bạn trở nên vô cùng mệt mỏi.

5.2. Khu vực bị ô nhiễm hoặc mất vệ sinh

Một quán cafe view đẹp nhưng cạnh đó lại là một bãi tập kết rác hoặc một công trình xây dựng kéo dài cả năm trời sẽ là thảm họa. Bụi bặm, tiếng ồn và mùi hôi sẽ đuổi sạch khách hàng của bạn, dù quán có trang trí đẹp đến đâu đi chăng nữa.

6. Làm sao để tránh được những cạm bẫy này?

Để khởi nghiệp cafe thành công và bền vững, bạn cần một cái đầu lạnh và sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Đừng bao giờ đặt cọc tiền chỉ vì thấy mặt bằng đẹp hay giá rẻ.

• Kiểm tra thông tin đa chiều: Đừng chỉ nghe lời chủ nhà, hãy hỏi thăm những người hàng xóm xung quanh về chủ nhà, về tình hình an ninh và trật tự ở khu phố đó.

• Hợp đồng thuê chặt chẽ: Hãy nhờ những người có kinh nghiệm hoặc luật sư xem qua hợp đồng. Mọi thỏa thuận về điện nước, sửa chữa, đền bù phải được viết bằng văn bản rõ ràng.

• Đồng hành cùng chuyên gia: Đây là cách an toàn nhất. Tại Kendesign, chúng tôi không chỉ thiết kế quán cafe đẹp, chúng tôi còn giúp chủ đầu tư đi khảo sát hiện trạng mặt bằng thực tế.

Chúng tôi sẽ giúp bạn kiểm tra xem mặt bằng có đủ công suất điện không, hệ thống thoát nước có đảm bảo không, hay kết cấu nhà có đủ an toàn để thực hiện ý tưởng decor của bạn hay không. Việc này sẽ giúp bạn tránh được những khoản chi phí phát sinh khổng lồ sau này.

Kết luận

Chọn mặt bằng là bước đi đầu tiên nhưng lại mang tính quyết định đến số phận của quán cafe. Những cạm bẫy trên đây hoàn toàn có thể phòng tránh được nếu bạn tỉnh táo và có sự hỗ trợ từ những người có chuyên môn. Đừng để niềm đam mê cafe bị dập tắt bởi những rắc rối không đáng có từ cái mặt bằng.