Tỷ lệ các quán cafe tích hợp phải sang nhượng hoặc đóng cửa sớm hiện nay là rất cao. Nhiều chủ đầu tư thường đổ lỗi cho thị trường biến động, nhưng thực tế phần lớn thất bại lại đến từ những sai lầm cốt tử ngay từ bước định hình mặt bằng và quản trị dòng tiền. Dưới góc nhìn của các kiến trúc sư, kinh doanh cafe bất động sản là một bài toán tích hợp cao cấp, nơi các luồng công năng đan cài vào nhau. Chỉ cần một sai lầm nhỏ trong việc bố trí không gian cũng có thể kéo theo sự sụp đổ của toàn bộ hệ thống vận hành đằng sau. Bài viết này sẽ chỉ ra 4 sai lầm kinh điển nhất khi triển khai mô hình cafe bất động sản và giải pháp khắc phục triệt để từ chuyên gia để giúp quán giữ vững dòng tiền sinh lời. 

1. Trưng bày quá nhiều yếu tố bất động sản làm mất không gian cafe

Nhiều chủ đầu tư vì quá nôn nóng giới thiệu sản phẩm nhà đất đã phạm phải sai lầm là nhồi nhét quá nhiều sa bàn kích thước lớn ngay giữa lối đi, treo bản đồ quy hoạch kín các diện tường và bật màn hình tivi chạy slide dự án liên tục 24/7 với âm lượng lớn.

Việc quá lạm dụng này vô tình biến một quán cafe thư thái thành một văn phòng bất động sản thô cứng, gây cảm giác ngột ngạt và áp lực cho người nhìn. Khách vãng lai khi bước vào quán sẽ lập tức xuất hiện tâm lý đề phòng vì sợ bị chèo kéo mua bán. Điều này trực tiếp bóp chết lượng khách đại trà – vốn là chiếc phễu cốt lõi giúp mô hình cafe bất động sản thu hút data khách hàng một cách tự nhiên nhất.

Tổng diện tích dành cho việc trưng bày sa bàn và bản đồ dự án chỉ nên chiếm tối đa từ 15% đến 20% diện tích mặt bằng toàn quán. Đồng thời, các yếu tố này phải được khéo léo sắp đặt tại vùng chuyển tiếp hoặc vùng tĩnh (phòng VIP). Để không gian luôn thoáng đãng, quán có thể ứng dụng giải pháp máy chiếu âm trần thông minh để hiển thị bản đồ trực tiếp lên tường kính hoặc mặt tường trống chỉ khi nào có nhu cầu tư vấn chuyên sâu cho khách.

Xem thêm: Thi công quán cafe An Thổ: Nghệ thuật cải tạo trong khu biệt thự liền kề | Kendesign 

2. Xem nhẹ việc xử lý tiêu âm và cách âm cho phòng VIP trong quán cafe bất động sản

Để bắt kịp xu hướng thời thượng, nhiều chủ đầu tư lựa chọn thiết kế quán theo phong cách công nghiệp hoặc tối giản thô mộc. Tuy nhiên, sai lầm lớn nhất ở đây là lạm dụng quá nhiều vật liệu có tính phản xạ âm thanh cao như sàn bê tông mài, tường kính cường lực mảng lớn hay trần bê tông để trần không đóng thạch cao.

Hệ quả là toàn bộ tiếng máy xay cafe, tiếng gõ đập bã hay tiếng cười nói từ khu vực khách vãng lai bên ngoài bị phóng đại, dội thẳng vào khu vực tư vấn thông qua các bề mặt thô cứng này. Không gian phòng VIP liên tục bị bủa vây bởi các tạp âm vang vọng, khiến khách hàng VIP hoàn toàn mất tập trung, không thể lắng nghe được các phân tích dòng tiền hay các điều khoản hợp đồng quan trọng.

Khi tiến hành setup quán cafe bất động sản, việc xử lý kỹ thuật âm học tại khu vực VIP là điều bắt buộc phải làm. Kiến trúc sư khuyên bạn nên sử dụng hệ trần thạch cao sợi khoáng kết hợp vách nan gỗ có thiết kế các khe lọt âm chuyên dụng. Bên cạnh đó, việc bố trí các hệ ghế sofa bọc nỉ dày và rèm vải hai lớp cũng là giải pháp tuyệt vời để hấp thụ âm thanh, triệt tiêu hoàn toàn tiếng vang, trả lại sự yên tĩnh tuyệt đối cho căn phòng chốt deal.

3. Cắt xén chi phí hạ tầng kỹ thuật để đầu tư cho decor bề nổi

Một sai lầm cực kỳ phổ biến của các chủ đầu tư tay ngang là dồn toàn bộ ngân sách vào phần nhìn: mua sắm bàn ghế sang chảnh, lắp đèn chùm lộng lẫy để khách chụp ảnh check-in. Ngược lại, những hạng mục cốt lõi bên dưới như hệ thống đi dây điện, đường truyền internet tốc độ cao hay hệ thống thông gió ngầm lại bị cắt xén để tiết kiệm chi phí.

Khi quán đi vào vận hành với công suất cao, hậu quả sẽ xuất hiện ngay lập tức. Hệ thống mạng chập chờn, bị sập đúng lúc khách hàng đang thao tác chuyển khoản đặt cọc dự án sẽ gây ra sự ức chế và làm giảm tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp. Tệ hơn, nếu hệ thống thông gió kém, mùi từ quầy pha chế hay mùi nhà vệ sinh sẽ bay thẳng vào phòng VIP đóng kín, phá nát hoàn toàn không gian sang trọng và trải nghiệm của khách hàng đại gia.

Trong bảng dự toán chi phí kinh doanh cafe bất động sản, chủ đầu tư bắt buộc phải dành ra ít nhất 30% ngân sách cho phần hạ tầng kỹ thuật bao gồm: hệ thống điện, nước, internet chịu tải cao và điều hòa thông gió âm trần. Trong thực tế triển khai, thà lựa chọn những bộ bàn ghế có kiểu dáng đơn giản nhưng tinh tế, còn hơn là sắm nội thất đắt tiền nhưng lại bắt khách hàng phải ngồi trong một không gian nóng bức, ngột ngạt và mạng wifi chập chờn.

4. Chọn sai mặt bằng quán cafe bất động sản vì ham rẻ hoặc thiếu chỗ đỗ xe ô tô

Nhiều chủ đầu tư thường bị hấp dẫn bởi những mặt bằng trong hẻm sâu có diện tích lớn để tiết kiệm chi phí, hoặc chọn những vị trí mặt phố sầm uất nhưng vỉa hè quá chật hẹp và hoàn toàn không có chỗ đỗ xe ô tô.

Đối tượng khách hàng giao dịch bất động sản giá trị cao phần lớn đều di chuyển bằng xe hơi. Nếu quán không có chỗ đỗ xe thuận tiện, an toàn hoặc bắt họ phải đi bộ lặn lội vào hẻm sâu, chủ đầu tư đã tự tay từ chối dòng khách VIP này ngay từ vòng gửi xe. Một điểm chạm đầu tiên tồi tệ sẽ khiến mọi nỗ lực tư vấn phía sau trở nên vô nghĩa.

Khi tìm kiếm mặt bằng cho mô hình cafe bất động sản, tiêu chí bắt buộc là phải chọn vị trí có mặt tiền tối thiểu từ 6 - 8m và có khu vực đỗ xe ô tô thuận tiện trong bán kính tối đa 50m. Diện tích lý tưởng cho mô hình này dao động trong khoảng 120 - 180m2. Đặc biệt, khuôn đất hoặc mặt bằng phải vuông vắn, ít góc lồi lõm hay cột giữa nhà để các kiến trúc sư dễ dàng phân chia các phân khu chức năng tối ưu nhất.

Sai lầm khi mở một quán kinh doanh cafe thông thường có thể chỉ khiến chủ đầu tư mất đi vài ly nước hay vài lượt khách lẻ. Tuy nhiên, sai lầm trong việc định hình không gian và vận hành mô hình cafe bất động sản đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đang tự tay đánh mất đi những cơ hội chốt deal trị giá hàng tỷ đồng. Đầu tư cho một mặt bằng công năng chuẩn chỉnh ngay từ đầu chính là bước đi khôn ngoan nhất để bảo vệ dòng tiền của bạn.

Bạn đang chuẩn bị xuống tiền thuê mặt bằng để kinh doanh cafe bất động sản? Đừng vội vã ký hợp đồng trước khi đưa mặt bằng đó cho những người có chuyên môn thẩm định. Hãy liên hệ ngay với đội ngũ kiến trúc sư thực chiến của KenDesign để được hỗ trợ khảo sát hiện trạng và tư vấn layout công năng hoàn toàn miễn phí!

Xem thêm bài viết cùng chủ đề: 

Mô hình cafe bất động sản là gì? Tiềm năng hái ra tiền và rủi ro cần biết | Kendesign 

Bí quyết phân chia layout quán cafe bất động sản cho các deal tỷ đồng | Kendesign 

Bí quyết vận hành quán cafe bất động sản hiệu quả từ KTS | Kendesign 

Mở cafe bất động sản cần bao nhiêu vốn? Dự toán chi tiết | Kendesign