5 sai lầm chí mạng khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ 

Mặt bằng rộng trong ngõ giúp tiết kiệm chi phí thuê và có nhiều không gian để triển khai concept quán. Tuy nhiên trong quá trình thiết kế và thi công thực tế, nhiều chủ đầu tư mới nhận ra rằng mặt bằng mình thuê tồn tại những vấn đề khó khắc phục. Dưới đây là những sai lầm phổ biến khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ mà chủ quán hay mắc phải.  

1. Khảo sát mặt bằng quá sơ sài 

Một trong những sai lầm nghiêm trọng nhất khi thuê mặt bằng trong ngõ là khảo sát mặt bằng quá sơ sài, đặc biệt là về pháp lý và hạ tầng.

Trong thực tế có nhiều trường hợp mặt bằng nằm trên đất nông nghiệp, đất xưởng hoặc đất đang tranh chấp, không phải đất thổ cư. Khi mở quán kinh doanh tại những khu đất này, chủ đầu tư có thể gặp rủi ro về pháp lý hoặc thậm chí bị yêu cầu dừng hoạt động.

Bên cạnh đó, một số mặt bằng trong ngõ còn gặp vấn đề về hạ tầng như không có nước sạch ổn định, hệ thống điện yếu hoặc khó nâng cấp công suất điện. Vì vậy trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất, quyền sử dụng và hệ thống hạ tầng để tránh những rủi ro có thể phát sinh sau này.

Với những mặt bằng có trần quá thấp, nhiều cột chịu lực nằm giữa không gian hoặc mặt bằng bị chia thành nhiều phòng nhỏ khiến khó triển khai concept. Không gian quán bị chia nhỏ, bố trí bàn ghế thiếu linh hoạt và trải nghiệm khách hàng cũng bị ảnh hưởng. Những mặt bằng có trần cao, ít cột và không gian mở thường dễ triển khai concept hơn rất nhiều. Vì vậy trước khi thuê mặt bằng, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ cấu trúc công trình hoặc tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế để tránh những hạn chế không thể khắc phục sau này.

2. Chọn mặt bằng quá sâu trong ngõ khiến khách khó tiếp cận

Nhiều chủ đầu tư bị thu hút bởi những mặt bằng nằm sâu trong ngõ vì giá thuê rẻ và diện tích lớn. Tuy nhiên vị trí quá sâu lại khiến quán gặp khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng, đặc biệt với những khách đến lần đầu.

Trong thực tế vận hành, những quán nằm sâu trong ngõ thường phải đầu tư nhiều hơn cho marketing để kéo khách. Ngay cả khi quán có thiết kế đẹp và concept hấp dẫn, việc khách hàng phải đi qua nhiều ngách nhỏ hoặc khó tìm đường vẫn tạo ra rào cản tâm lý khi ghé thăm.

Kinh nghiệm từ các dự án F&B cho thấy những mặt bằng trong ngõ vẫn có thể kinh doanh tốt nếu khoảng cách từ mặt đường chính không quá xa và lối vào đủ dễ nhận biết. Những vị trí nằm trong khoảng 20 - 50m từ đường lớn thường có lợi thế hơn vì vẫn giữ được chi phí thuê hợp lý nhưng không gây khó khăn cho khách khi tìm quán.

3. Dự trù kinh phí sai dẫn đến thiếu tiền cải tạo mặt bằng

Một sai lầm khác rất thường gặp là chủ đầu tư chỉ tính toán tiền thuê mà chưa đánh giá đầy đủ chi phí cải tạo mặt bằng. Nhiều mặt bằng trong ngõ vốn là nhà ở cũ hoặc nhà kho nên cần sửa chữa khá nhiều trước khi có thể đưa vào kinh doanh. Nếu phải xử lý nhiều hạng mục như cải tạo hệ thống điện nước, chống thấm, sửa chữa kết cấu hoặc làm lại mặt tiền thì chi phí này có thể khiến tổng ngân sách đầu tư tăng lên đáng kể so với dự kiến ban đầu.

Nếu một mặt bằng cần cải tạo quá nhiều, đôi khi chi phí đầu tư ban đầu sẽ cao hơn nhiều so với những mặt bằng có giá thuê cao hơn nhưng kết cấu tốt hơn.

4. Không sắp xếp tốt chỗ để xe 

Một số quán cafe có thiết kế đẹp và không gian rộng nhưng lại nằm trong những con ngõ nhỏ, không có khu vực để xe thuận tiện cho khách. Đây là một sai lầm tưởng chừng nhỏ nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến trải nghiệm của khách hàng.

Trong thực tế, nếu khách phải mất nhiều thời gian tìm chỗ gửi xe hoặc phải gửi xe quá xa quán, họ sẽ ít có xu hướng quay lại. Điều này đặc biệt quan trọng với các quán cafe có thời gian ngồi lâu hoặc những quán hướng đến nhóm khách đi theo nhóm.

Vì vậy khi khảo sát mặt bằng trong ngõ, chủ đầu tư nên chú ý đến khả năng bố trí khu để xe hoặc khoảng sân trước quán. Chủ động đàm phán với đơn vị cho thuê chỗ gửi xe bên ngoài.

5. Thuê mặt bằng trước rồi mới tìm đơn vị thiết kế

Một sai lầm mà các đơn vị thiết kế thi công thường gặp là nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng thuê mặt bằng trước rồi mới bắt đầu tìm đơn vị thiết kế. Khi đó, nếu mặt bằng tồn tại những hạn chế lớn về cấu trúc hoặc kỹ thuật, việc khắc phục sẽ rất khó khăn.

Trong nhiều dự án thực tế, đơn vị thiết kế chỉ có thể đưa ra những giải pháp “chữa cháy” thay vì triển khai concept tối ưu như ban đầu. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ mà còn tác động đến khả năng vận hành của quán.

Cách làm hiệu quả hơn là tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế ngay từ khi khảo sát mặt bằng. Việc đánh giá sớm tiềm năng của mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn trước khi ký hợp đồng. 

6. Tổng hợp checklist trước khi chốt mặt bằng trong ngõ rộng 

Hãy dùng checklist này để "thẩm định" mặt bằng trước khi quyết định để tránh sai lầm gây thiệt hại lớn. 

- Khảo sát cấu trúc: Trần cao hay thấp? Số lượng cột chịu lực có cản trở luồng di chuyển của khách không?

- Đánh giá vị trí: Khoảng cách từ mặt đường chính vào quán có quá 50m không? Ngõ có đủ rộng để khách quay xe hoặc tránh nhau không?

- Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống điện/nước/cống rãnh có đáp ứng được công suất phục vụ của một quán F&B quy mô lớn không?

- Khu vực đỗ xe: Có đủ không gian cho xe máy mà không gây ảnh hưởng đến lối đi chung của hàng xóm? Chọn để xe ở chỗ nào? 

- Tham vấn chuyên gia: Kiến trúc sư đánh giá hiện trạng mặt bằng này như thế nào?   

Lời khuyên

Khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ thực tế khu vực và hỏi thông tin từ cư dân xung quanh để hiểu tình hình kinh doanh. Đồng thời cần kiểm tra pháp lý mặt bằng và hệ thống điện nước để tránh rủi ro vận hành sau này. Nên ưu tiên vị trí không quá sâu trong ngõ và có phương án bố trí chỗ để xe thuận tiện cho khách. Cuối cùng, hãy đánh giá cấu trúc mặt bằng và dự trù kỹ chi phí cải tạo trước khi ký hợp đồng thuê.