Các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh quán nhậu hiện nay thường phổ biến trong khoảng từ 3 đến 5 năm – thời gian để cửa hàng vận hành, hoàn vốn và sinh lời. Tuy nhiên, vì quá hào hứng trong giai đoạn đầu, không ít chủ đầu tư đã áp dụng thói quen xây dựng nhà ở vào công trình thương mại, chi từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng để xây kiên cố. Đến khi hết hạn hợp đồng hoặc mặt bằng có biến động, những phần xây dựng này khó có thể tận dụng lại. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các khoản chi phí chìm và lưu ý kỹ thuật khi thi công quán nhậu để bạn có phương án đầu tư phù hợp ngay từ đầu.
1. Tâm lý "ăn chắc mặc bền" và bài toán chi phí khi thi công quán nhậu
Do thói quen xây dựng truyền thống, nhiều chủ quán khi mở cửa hàng thường muốn công trình phải thật chắc chắn. Việc xây tường gạch dày, đổ sàn bê tông cốt thép kiên cố được tin là sẽ giúp quán nhìn sang trọng, sử dụng được lâu dài và chịu được lượng khách ra vào đông đúc.
Tuy nhiên, đối với mặt bằng đi thuê, việc lạm dụng kết cấu vôi vữa cố định lại vô tình tạo ra áp lực tài chính lớn cho chủ đầu tư: Ngôi nhà kiên cố trên đất của bạn là tài sản tích lũy. Nhưng khi thi công quán nhậu trên đất thuê, mọi hạng mục xây cố định vào đất thực chất là bạn đang hoàn thiện hạ tầng giúp gia tăng giá trị cho mặt bằng của chủ nhà. Khi dồn quá nhiều ngân sách vào gạch đá, vôi vữa, dòng vốn lưu động của bạn sẽ bị giữ lại tại nền đất đó. Đến khi kết thúc hợp đồng, các cấu kiện kiên cố này không thể tháo dỡ hay mang sang mặt bằng mới, buộc chủ quán phải chấp nhận khấu hao bằng không.
2. Điểm danh những chi phí chìm trong thi công quán nhậu khó tái sử dụng khi di dời
Dưới góc nhìn kỹ thuật, các hạng mục hoàn thiện theo phương pháp truyền thống dưới đây gần như không có giá trị thu hồi khi bạn trả lại mặt bằng:
-
Hệ thống tường gạch và tô trát vôi vữa: Việc xây tường gạch ống dày 100mm hoặc 200mm đòi hỏi khối lượng vật tư lớn từ gạch, cát, xi măng mác PCB30 và tốn rất nhiều ngày công thợ. Khi chuyển mặt bằng, các mảng tường này chỉ có thể đập bỏ hoàn toàn, biến thành đống xà bần vô giá trị và không thể tận dụng lại bất kỳ phần nào cho mặt bằng mới.
-
Nền sàn bê tông cốt thép: Nhiều chủ quán do bị các nhà thầu xây dựng truyền thống tư vấn sai, hoặc do tâm lý lo xa quá mức, đã bấm bụng chi một khoản lớn để đổ nền bê tông dày từ 8cm - 10cm kết hợp đan vỉ thép phi 6 cho các vị trí cơ bản chỉ để đặt bàn ghế. Khoản chi phí này không chỉ cao, gây lãng phí tải trọng không cần thiết cho một mặt bằng kinh doanh, mà sẽ nằm lại vĩnh viễn dưới lòng đất khi bạn trả mặt bằng. Chỉ nên làm thế với các vị trí như khu vực bãi xe (nơi hàng trăm chiếc xe máy dồn lực lên chân chống), khu nhập hàng (xe tải chở bia, đá lạnh ra vào), khu bếp (để lu bia, bồn nước nặng). Nếu không đổ bê tông cốt thép dày 8 - 10cm, nền chắc chắn sẽ nát vụn sau vài tháng.
-
Trần thạch cao khung xương chìm: Môi trường quán nhậu (nhất là quán lẩu, nướng) có đặc thù nhiều hơi ẩm, dầu mỡ và khói nóng bốc lên. Hệ trần thạch cao khung chìm thông thường rất dễ bị hút ẩm gây ố vàng, võng xệ và mốc. Khi phá dỡ, tấm thạch cao sẽ vỡ vụn, khung xương kẽm bên trong cũng bị móp méo, biến dạng, giá trị thanh lý phế liệu không đáng kể.
-
Hệ vách kính ngăn phòng và cửa kính cường lực cố định: Kính cường lực (loại 10mm - 12mm) dùng cho các phòng điều hòa thường được cắt chính xác theo số đo thực tế của mặt bằng ban đầu. Chỉ cần mặt bằng mới lệch vài centimet hoặc vị trí khoan khoét bản lề sàn không khớp, tấm kính đó coi như không dùng được nữa. Lý do là kính cường lực sau khi tôi nhiệt sẽ không thể cắt gọt hay khoan lỗ lại tại công trường.
-
Hệ thống đường ống thoát nước và bể tách mỡ ngầm: Đây là yếu tố ngốn chi phí nhưng thường bị các chủ quán ngó lơ lúc bóc tách ngân sách. Khác với nhà ở, quán nhậu xả lượng mỡ và rác thải hữu cơ cực lớn, đòi hỏi hệ thống bể tách mỡ bằng gạch/bê tông và trục ống PVC đi âm sàn rất phức tạp. Khi di dời, 100% hệ thống này phải bỏ lại, cấu thành khoản chi phí mất trắng hoàn toàn.
3. Thực tế về chi phí hoàn trả mặt bằng quán nhậu nguyên trạng
Khi ký hợp đồng thuê đất, chủ quán thường tập trung đàm phán giá thuê hoặc lộ trình tăng giá, mà đôi khi chưa lưu ý kỹ đến điều khoản xử lý công trình khi dừng kinh doanh. Phần lớn hợp đồng thuê đất hiện nay đều quy định: Khi hết hạn hợp đồng hoặc nghỉ trước thời hạn, bên thuê phải tự chịu chi phí tháo dỡ công trình, thu dọn mặt bằng sạch sẽ để bàn giao lại đất trống cho chủ nhà.
Lúc này, các hạng mục xây dựng kiên cố trước đây không những không thu hồi được vốn, mà còn làm phát sinh thêm từ 50 đến hơn 100 triệu đồng (tùy diện tích và khối lượng bê tông) để thuê nhân công đập phá, máy xúc và xe ben chở xà bần ra bãi thải. Nếu không dọn dẹp sạch sẽ, chủ đất có thể dựa vào điều khoản này để giữ lại tiền đặt cọc (thường từ 3 đến 6 tháng tiền nhà) để tự thuê đơn vị hoàn trả mặt bằng trống.
4. Kết luận
Kinh doanh dịch vụ luôn cần sự linh hoạt để ứng phó với các biến động. Một phương án thiết kế và thi công có tính toán đường lui cho dòng vốn ngay từ đầu sẽ giúp chủ quán chủ động hơn rất nhiều.
Trong kiến trúc thương mại ngắn hạn, chi phí thi công quán nhậu trên đất thuê nên được xem là khoản chi phí tiêu hao và chia đều để khấu hao hằng tháng vào chi phí vận hành, thay vì coi đó là tài sản cố định. Thay vì xây trát cố định, chủ quán có thể tham khảo các giải pháp lắp ghép module bằng vật liệu nhẹ (như tấm xi măng cemboard, tấm panel cách nhiệt), sử dụng vách ngăn di động hoặc thiết kế trần hở (giữ nguyên trần thô sơn đen kết hợp đi hệ đèn ray). Phương án này vừa giúp quán có phong cách riêng, tiết kiệm chi phí hoàn thiện, lại vừa dễ dàng tháo dỡ, di dời để bảo toàn dòng vốn khi có thay đổi.
Để tìm hiểu giải pháp xây dựng lắp ghép thông minh giúp bạn bảo toàn phần lớn cấu kiện chịu lực chính, tối ưu chi phí hoàn thiện và dễ dàng tháo dỡ, dịch chuyển sang mặt bằng mới khi cần thiết, hãy đọc tiếp Thiết kế thi công quán nhậu khung thép lắp ghép: Giải pháp linh hoạt để bảo toàn dòng vốn
Đọc thêm bài có liên quan: Kinh nghiệm cải tạo nhà kho cũ thành quán nhậu khung thép lắp ghép
Đọc thêm bài trong series:
Bài 3: Kinh nghiệm chọn vật liệu thi công quán nhậu: Bền, đẹp, dễ vệ sinh và dễ tháo dỡ | Kendesign
Bài 4: Nên xây quán nhậu truyền thống hay khung thép lắp ghép? | Kendesign
Bài 5: Kinh nghiệm thuê đất trống làm quán nhậu để tối ưu dòng vốn | Kendesign
